Ucuz ev, böyük risk: Alıcılar nələrə diqqət etməlidir?

Azərbaycan Dövlət Memarlıq və İnşaat Universitetinin müəllimi, texnika üzrə fəlsəfə doktoru Məhəmməd Musayev  "Kaspi” qəzetinə verdiyi müsahibədə bildirmişdi ki, "makler evləri” potensial təhlükələrdir. O, iddia edirdi ki, zəlzələ olsa, "makler evləri”nin hamısı uçacaq. 

Əmlak eksperti Firdovsi Xəlilov deyir ki, son illərdə, xüsusilə 2020-ci ildən sonra, çoxmənzilli yaşayış binalarında dövlət nəzarət mexanizmləri ciddi şəkildə formalaşdırılıb: "Beton və armaturların keyfiyyətinə ciddi diqqət yetirilir, tikintinin standartlara uyğunluğu yoxlanılır, binaların iç-içə tikilməməsi və sıxlıqlarına nəzarət olunur. Lakin fərdi yaşayış evlərinin tikintisinə eyni səviyyədə nəzarət mexanizmi yoxdur. Vətəndaş yalnız evini tamamladıqdan sonra çıxarış üçün müraciət edir. O zaman ölçülər götürülür və sənəd verilir. Yəni tikinti prosesində normativlərin və keyfiyyət standartlarının yerinə yetirilib-yetirilmədiyi yoxlanmır”.

Mütəxəssis bildirir ki, makler inşaatçı deyil. Onun əsas vəzifəsi bir şirkətə və ya şəxsə aid əmlakın satışını həyata keçirməkdir: "Kobud hesablamalarla izah etsək, təmirli fərdi yaşayış evinin  çöldən ölçülməklə kvadratmetri təxminən 500 manatdan başlayır. Qiymət təmir növündən, landşaft işlərindən, ərazinin abadlaşdırılmasından və bəzən hovuz kimi əlavə infrastrukturdan asılı olaraq dəyişir. Bakı ərazisində torpağın bir sotu çıxarışla ucuz variantları götürsək, 10-15 min manat arası dəyişir. Məsələn, dörd sot torpaq alınıb və orada 100 kvadratmetrlik ev tikilib. Torpağın qiyməti 40 min manatdırsa, evin tikintisi 90 min manata başa gəlir. Həyət, landşaft, qaz və su təchizatı ilə birlikdə evin minimum maya dəyəri 100 min manat civarında olur. Əgər belə bir evi 60-70 min manata satırlarsa, deməli, burada şübhəli məqam var. Tikilidə və ya sənədləşmədə problemlər, keyfiyyətsiz materiallar və ya normativlərə əməl edilməməsi riski mövcuddur. Bu, alıcı üçün potensial təhlükədir”.

Ekspert bildirir ki, tikinti başa çatdıqdan sonra vətəndaşların çoxu inşaatın keyfiyyətindən xəbərdar ola bilmir: "Problemlər proses tamamlandıqdan sonra üzə çıxır və əsasən iki növə ayrılır. Birincisi, inşaatın keyfiyyətsizliyi ilə bağlı məsələlər, ikincisi isə sənədlə əlaqədar problemlər. Bəzi hallarda inşaat qanunsuz yerlərdə aparılır. Dövlət balansında olan torpaqlarda, göllərin doldurulmuş ərazilərində, su axarları boyunca. Hazırda Abşeron rayonunun bəzi ərazilərində doldurulmuş göl sahələrində tikinti aparılan torpaqlar mövcuddur. Belə ərazilərdə yaşayış mümkün deyil. Tikilmiş binalar təhlükəsizlik baxımından sökülməli və sakinlər təxliyə olunmalıdır”.

Mütəxəssis tövsiyə edir ki, vətəndaşlar ev alarkən evin və torpağın sənədlərinə diqqət yetirsinlər. Hər ikisinin çıxarışı və qanuni sənədləri olmalıdır: "İkincisi, inşaatın keyfiyyətinə diqqət yetirsinlər. Əgər alıcı bu sahədə kifayət qədər təcrübəyə malik deyilsə, üçüncü tərəf kimi qiymətləndiricilər və ya inşaat təcrübəsi olan şirkətlərdən xidmət ala bilər”.

Bəs bu evlərdə gələcəkdə meydana gələ biləcək problemlərə görə məsuliyyət kimə aiddir?

Vəkillər Kollegiyasının üzvü, vəkil Vahid Hacı-zadə deyir ki,  alıcı mütləq torpaq sahəsinin çıxarışını və təyinatını yoxlamalıdır. Torpaq yaşayış üçün nəzərdə tutulmayıbsa, həmin ərazidə ev tikintisi qanunsuz sayılır: "Tikinti üçün müvafiq icazələrin və fərdi yaşayış evi üçün çıxarışın mövcudluğu da vacibdir. Həmçinin tikintini aparan şəxsin və ya şirkətin hüquqi statusu və əvvəlki fəaliyyəti araşdırılmalıdır”.

Vəkil bildirir ki, əgər almaq istədiyi evlə bağlı qüsurlar aşkar edilirsə, alıcı müstəqil tikinti-texniki ekspertiza keçirə bilər: "Rəsmi ekspertiza rəyi əsasında satıcıdan qüsurların aradan qaldırılması, dəymiş ziyanın ödənilməsi və ya müqavilənin ləğvi tələbi ilə məhkəməyə müraciət etmək mümkündür. Öhdəliyini icra etməyən borclu kreditora dəymiş zərərin əvəzini ödəməyə borcludur. Zərər müəyyənləşdirilərkən öhdəliyin icra edilməli olduğu yerdə kreditorun tələbini borclunun könüllü ödədiyi gün mövcud olmuş qiymətlər, tələb könüllü ödənilmədikdə isə məhkəmənin qərar çıxardığı gün mövcud olmuş qiymətlər nəzərə alınır".

Keyfiyyətsiz tikinti üçün məsuliyyət kimə aiddir məsələsinə gəldikdə isə, vəkil vurğulayır ki, əsas məsuliyyət tikintini həyata keçirən podratçıya və ya evi satan şəxsə aiddir: "Əgər makler həm tikinti, həm də satış prosesində iştirak edibsə, onun da məsuliyyəti yarana bilər. Müqavilədə keyfiyyət öhdəlikləri göstərildiyi halda məsuliyyətin sübutu daha asan olur. Keyfiyyətə aid tələblər əhəmiyyətli dərəcədə pozulduqda alıcının ixtiyarı var ki, öz seçimi ilə alqı-satqı müqaviləsinin icrasından imtina etsin və ödədiyi pul məbləğinin qaytarılmasını tələb etsin”. 

Vəkil qeyd edib ki, alıcı alqı-satqıdan əvvəl texniki baxış keçirməli, mütəxəssis cəlb etməlidir: "Müqavilə notarial qaydada bağlanmalı, ödənişlər rəsmi və sənədləşdirilmiş şəkildə həyata keçirilməlidir. Şifahi razılaşmalar sonradan hüquqi problem yarada bilər. Tikinti qüsurları üzrə kompensasiya isə məhkəmə qərarı əsasında təmin olunur: "Bunun üçün ekspertiza rəyi, müqavilə və ödənişi təsdiq edən sənədlər təqdim edilməlidir. Məhkəmə satıcını maddi zərərin ödənilməsinə, təmir işlərinin aparılmasına və ya müqavilənin ləğvinə məcbur edə bilər".